Hamburg: Extrem Spannend

 Wer Hamburg sagt, meint Elbe und Alster. Die Hansestadt erfreut sich aber nicht nur bei gebürtigen Hamburgern großer Beliebtheit. Premium Residences traf Philipp Niemann, der als Geschäftsführer sämtliche Standorte des Marktführeres Engel & Völkers in der Hafenmetropole verantwortet. 

 Premium Residences: Was unterscheidet aus Ihrer Sicht Hamburg von Berlin, München, Frankfurt? Was sind die besonderen Charakteristika? 

 

Philipp Niemann: Jetzt haben wir viele Städte genannt. Hamburg ist eine sehr alteingesessene Stadt, eine Handelsstadt. Durch ihre Lage an der Elbe und damit sehr konservativ geprägt, aber auch international durch die Schifffahrt. Es gibt hier große Konzerne wie Beiersdorf oder Airbus. Wir sind aber nicht der der Startup Hub, so wie beispielsweise Berlin, also die Internationalität, die Berlin hat, die hat Hamburg nicht. , Wir fühlen uns damit aber ganz wohl, weil Hamburg eine sehr lebendige Stadt ist, die eine prosperierende Wirtschaft hat und sich positiv entwickelt. Sie ist aber grundsätzlich konservativer aufgestellt. 

 

Wenn man den Mittelstand betrachtet, der sehr stark ist in Hamburg, den gibt es zum Beispiel in Berlin so gut wie gar nicht. In Berlin es viele Newcomer Start ups, die sich dort entwickeln, so ein bisschen als Schmelztiegel. Hamburg ist eine, sagen wir mal sehr bodenständige deutsche Stadt, die durch den großen Hafen, eine gewisse Internationalität erfährt. Und das macht auch schon den großen Unterschied. Die Nähe zum Wasser. 

 

München und Hamburg vergleichen sich in Deutschland sehr gerne. Beide haben einen sehr hohen Anspruch an sich. München ist ja auch eine sehr mittelständisch geprägte Stadt und beide Städte sind im Glauben, immer auf dem gleichen Niveau zu sein und wollen sich dann auch nicht mit dem Rest vergleichen. Deutschland ist sehr, sehr divers im Vergleich zu anderen Ländern, weil wir halt viele Metropolen haben und nicht nur eine oder zwei. 

 

Premium Residences: Oft hat man als „Nicht-Einheimischer“ große Hürden zu überwinden beim Immobilienkauf Ist das in Hamburg auch so oder. Oder ist Hamburg auch durch die Lage am Meer einfach eine offenere Stadt? 

 

Philipp Niemann: Ja, also das hat auch schon mit der Größe zu tun. Wir sind über 1,8 Millionen Einwohner. Die Stadt ist sehr offen. Also wer hierher kommt und kaufen möchte, der kann das ohne Weiteres. Hier gibt es keine Schranken wir sind eine sehr, sehr internationale Stadt. Und wir haben durch die Konzerne, die angesiedelt sind, auch sehr viel internationales Klientel, das hier lebt und arbeitet. 

 

Premium Residences: Abgesehen von der HafenCity, gibt es Regionen in Hamburg, wo es einen extremen Aufwärtstrend, eine extreme Verbesserung in den letzten Jahren gab? Oder in Zukunft geben wird? 

 

Philipp Niemann: Ich würde es gerne unterteilen in vor Corona und mit Corona.  Vor Corona war es so, dass die innerstädtischen Lagen ganz stark gewonnen haben, beispielsweise Altona, Eimsbüttel etc. Eimsbüttel ist sehr studentisch geprägt und hat einen Riesen Aufschwung erlebt, preislich, aber auch inhaltlich. 

 

Wir haben auf der einen Seite die Elbe und die Alster und alle Immobilien, die am Wasser liegen, sind hochpreisig und wir haben in Hamburg die Alster und alles, was um das Wasser ist, ist hochpreisig. 

 

Und dann ist im Grunde genommen das passiert, was wir in jeder Metropole diskutieren. Jeder merkte plötzlich, meine innerstädtische Lage ist extrem dicht besiedelt. Der Stadtteil Eimsbüttel ist Stadtteil Deutschlands mit den meisten Menschen pro Quadratmeter. 

 

Und jetzt weiß jeder, was in der Corona Pandemie passiert ist. Ich konnte das Leben nicht mehr genießen, die Straßencafés, die Vorteile, die das innerstädtische Leben hat. Dann ist der Preisdruck ausgewichen in die Randlagen, die Menschen wollten Freiflächen: einen Balkon oder einen Garten und vielleicht den Park oder gleich einen Wald nebenan. 

 

Premium Residences: Was zeichnet aus Ihrer Sicht den Premium Immobilienmarkt in Hamburg besonders aus? Wo gibt es Spezifika? 

 

Philipp Niemann: Es ist extrem spannend. Sobald ich Wasser in der Nähe habe, explodieren die Preise, was wir aus vielen anderen Städten oder Lagen auch kennen. Wobei wir zwei Gruppen beobachten können: Junge Familien, die vermögender sind. Wo zieht es die hin? Die zieht es beispielsweise entlang der Elbe in die Vororte, mit kleinstädtischem Umfeld. Das bedeutet größere Grundstücke, große Häuser, viel Raum. Aber auf der anderen Seite habe ich eine Gruppe, ich nenne sie mal Stadtmenschen - auch mit Kindern. Die sagen, die Stadt ist meins, die ziehen rund um die Alster in die Toplagen und kaufen dort für mehrere Millionen Stadtvillen, weil sie sagen: Ich liebe diese innerstädtische Lage mit Kunst, Kultur, und Restaurants. 

 

Hamburg ist außerdem geprägt von Altbauten. Es gibt in der Innenstadt an rund um die Alster traumhaft schöne Altbauvillen. Drei- bis vierhundert Quadratmeter Wohnflächen in den Elbvororten, großzügigen Häuser auf Riesengrundstücken - das ist schon sehr besonders. 

 

Premium Residences: Können diese extrem hochwertigen Projekte noch verkauft werden?  

 

Philipp Niemann: Ja, also man muss ehrlich sagen, der Motor stottert schon. Das ist aber auch verständlich. Also auch wenn viel Geld im Markt ist, ist bei allen eine gewisse Unsicherheit da. Vom Krieg angefangen, jetzt die Energiekrise, wo führt das hin? Und viele der Vermögenden sind ja meist Unternehmer, die im Hintergrund ein Unternehmen haben oder zumindest in einer Unternehmensleitung sind und die natürlich jetzt tagtäglich die Szenarien rechnen, was passiert, wenn. Und das führt schon zu einer psychischen, nenne ich es mal Zurückhaltung. 

 

Es zeigt sich aber auch ein getrenntes Bild und das ist wirklich spannend. Im Topsegment verzeichnen wir die gleiche Nachfrage wie vor einem Jahr. Das heißt, die Stadthaus-Villa an der Alster hat aktuell genau die gleiche Nachfrage wie vor einem Jahr und es gibt immer noch Preissteigerungen in den Elbvororten. Bei den jungen Familien bricht die Nachfrage dramatisch ein, und damit fallen auch die Preise. 

 

Premium Residences: Welche Auswirkungen auf die Premiummärkte haben die steigenden Zinsen? 

 

Philipp Niemann: Die Finanzierungen werden teurer, das heißt die Budgets sinken. Jemand, der sich vielleicht im Januar noch die 1,8 Millionen leisten konnte, der kann sich jetzt nur noch 1,3 Millionen leisten. Und das bedeutet, die Nachfrage passt sich an und damit müssen sich am Ende auch die Preise anpassen. Man muss aber immer auch darauf achten, wie hoch war denn die Nachfrage? Der Nachfrageüberhang in den letzten Jahren war dramatisch hoch. Also wenn wir Objekte auf den Markt gebracht haben, die einen Marktpreis hatten, dann hatten wir unzählige Besichtigung und am Ende fünf bis zehn Gebote. Das nivelliert sich nun, jetzt haben wir fünf, sechs Besichtigungen und ein oder zwei Gebote und verkaufen das Objekt zu einem geringeren, aber marktfähigen Preis. Es gibt keine Immobilienblase, aber gewisse, ich nenne es mal gesunde, Korrektur am Markt. 

 

Premium Residences: Zurück zum Thema Premium und Luxus. Merken Sie, dass die Menschen vielleicht selektiver werden in Ihrer Nachfrage? 

 

Philipp Niemann: Das würde ich schon so sehen. Also die Preissensibilität hat deutlich zugenommen. Bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf haben schrecken die Menschen schon zurück. Das hat zwei Gründe. Zuerst die Preissensibilität. Ich kaufe etwas mit viel, sehr viel Geld, das dann auch noch saniert werden muss. Da ist viel Risiko drin, denn zum einen findet man niemanden, der die Sanierung durchführt und zweitens kann im Augenblick auch niemand mit Fixpreisen rechnen. 

 

Gerade im Premiumsegment ist die Nachfrage nach Neubau hoch. Die Menschen entscheiden dann: Da kaufe ich etwas, das hat den höchsten Standard und ist fertig, ohne Risiko. 

 

Premium Residences: Welche Toppreise sind aus Ihrer Sicht im Durchschnitt erzielbar? 

 

Philipp Niemann: Im sogenannten normalen Premiumsegment bei ungefähr 9 bis 10.000 Euro je Quadratmeter. Im Neubau liegt das darüber und natürlich gibt es besondere Immobilien, die Preise weit darüber hinaus erzielen.